Actualmente, la mayoría de las personas saben que la contaminación del aire presente en el interior de sus casas es un tema de creciente inquietud y visibilidad. Muchas empresas comercializan productos y servicios dirigidos a mejorar la calidad del aire interior. Probablemente usted haya visto una propaganda, o haya recibido un cupón por correo, o haya sido contactado directamente por una empresa ofreciéndole limpiar los ductos de aire de su casa como una manera de mejorar la calidad del aire interior. El costo de estos servicios normalmente -aunque no siempre- varía entre $450 y $1,000 por sistema de calefacción y refrigeración, dependiendo de los servicios ofrecidos, el tamaño del sistema a limpiar, la facilidad de acceso al sistema, la región climática y el nivel de contaminación.

En general, la limpieza de los ductos se refiere a la limpieza de varios componentes de los sistemas de calefacción y refrigeración de aire forzado, incluyendo los ductos de suministro y retorno de aire, las rejillas y los difusores, las serpentinas de calefacción y refrigeración de los intercambiadores de calor, los recipientes de drenado de condensado (bandejas de goteo), el motor y la carcasa del ventilador, y la carcasa de la unidad de manejo del aire.

Si estos componentes no están bien instalados y no son operados y mantenidos en forma apropiada, pueden contaminarse con partículas de polvo, polen u otro tipo de suciedad. Si hay humedad, el potencial de crecimiento de microbios (ej. moho) aumenta, y pueden liberarse esporos de ese crecimiento al espacio habitable de la casa. Algunos de estos contaminantes pueden causar reacciones alérgicas u otros síntomas en personas que son expuestas a los mismos. Si decide hacer limpiar su sistema de calefacción y refrigeración, es importante que se asegure que el proveedor del servicio acuerde limpiar todos los componentes del sistema y que esté calificado para hacerlo. Si algún componente de un sistema contaminado queda sin limpiar, éste puede volver a contaminar a todo el sistema, eliminando así el beneficio potencial de la limpieza. Existen varios métodos de limpieza de ductos, aunque asociaciones industriales que se han preocupado por el tema de la limpieza de ductos de aire han establecido estándares. Normalmente, un proveedor de servicio de limpieza utilizará herramientas especializadas para desprender la tierra y otro tipo de basura adherida a los ductos, y luego la extraerá por medio de una aspiradora de alta capacidad.

Además, el proveedor del servicio puede proponerle aplicar biocidas químicos, diseñados para matar contaminantes microbiológicos, en el interior de los ductos y otros componentes del sistema. Algunos proveedores también pueden sugerirle aplicar tratamientos químicos (substancias sellantes o encapsulantes) para sellar o cubrir las superficies interiores de los ductos de aire y las carcasas de los equipos, porque creen que el producto sellante controlará el crecimiento de moho o impedirá la liberación de partículas de polvo de los ductos. Estas prácticas aún deben ser investigadas, y usted debería informarse muy bien sobre el tema antes de permitir el uso de biocidas o productos sellantes en los ductos de aire de su casa. Estos productos deberían aplicarse únicamente (si realmente deberían aplicarse), después de que el sistema haya sido limpiado apropiadamente y no queden restos visibles de polvo u otro tipo de basura.

Tomar la decisión de hacer limpiar, o no, los ductos de aire de su casa

Poco se conoce sobre los beneficios potenciales y los posibles problemas de hacer limpiar los ductos de aire. Como las condiciones de cada casa son distintas, es imposible generalizar si sería beneficioso hacer limpiar los ductos de aire de su casa.

Puede considerar hacer limpiar los ductos de aire simplemente porque parece lógico que los ductos acumulen suciedad con el correr del tiempo y deban ser limpiados. Aunque el debate sobre el valor de limpiar periódicamente los ductos continúa, no hay pruebas que sugieran que limpiarlos pueda tener algún efecto perjudicial, siempre que se los limpie apropiadamente.

Por otro lado, si un proveedor de servicio de limpieza no sigue los procedimientos apropiados, la limpieza de los ductos puede causar problemas de aire en el interior de su casa. Por ejemplo, un sistema inadecuado de recolección del polvo aspirado puede liberar más polvo, basura y otros contaminantes que si no hiciera limpiar los ductos. Un proveedor de servicio de limpieza descuidado o mal capacitado puede dañar los ductos o el sistema de calefacción y refrigeración, posiblemente aumentando sus costos de servicio de calefacción y aire acondicionado o forzándole a hacer reparaciones o reemplazos difíciles y caros.

Debería considerar hacer limpiar los ductos de aire de su casa si:

1. Existe una cantidad substancial visible de crecimiento de moho adentro de los ductos de superficie dura (p.ej.: chapa metálica) o en otros componentes de su sistema de calefacción y refrigeración. Con respecto a la detección de moho en los sistemas de calefacción y refrigeración, es necesario entender varios puntos importantes:
   • Muchas secciones de su sistema de calefacción y refrigeración pueden no tener fácil acceso para una inspección visual. Por lo tanto, pídale al proveedor del servicio que le muestre cualquier moho que dice que existe en los ductos.
   • Tenga presente que, aunque una substancia puede parecer moho, únicamente un experto puede determinar positivamente si la substancia es moho o no, y puede requerirse un análisis de laboratorio para la confirmación final. Por aproximadamente $50, algunos laboratorios microbiológicos pueden confirmarle si una muestra que usted les envíe en una tira limpia de cinta adhesiva común es moho o simplemente una substancia parecida.
   • Si sus ductos están aislados y la aislación se humedece o se vuelve mohosa, ésta no puede limpiarse eficazmente, y debería ser retirada y reemplazada.
   • Si no se corrigen primero las condiciones que causan el crecimiento del moho, éste volverá a aparecer en sus ductos.
2. Los ductos están infectados con bichos (ej.: roedores o insectos), o
3. Los ductos están obturados con cantidades excesivas de polvo y basura, o salen partículas de sus registradores de suministro de aire hacia adentro de su casa.

Otras consideraciones importantes...

La limpieza de los ductos de aire nunca ha demostrado prevenir realmente problemas de salud, ni tampoco hay estudios que demuestren fehacientemente que los niveles de partículas (ej.: polvo) presentes en una casa aumentan debido al aire sucio de los ductos, ni que disminuyen después de la limpieza. Esto se debe a que gran parte de la suciedad que puede acumularse adentro de los ductos de aire se adhiere a las paredes de los ductos y no ingresa, necesariamente, al espacio habitable. Es importante recordar que los ductos sucios son sólo una de las muchas posibles fuentes de partículas presentes en las casas. Los contaminantes que ingresan a una casa como resultado de las actividades internas y externas, como preparación de alimentos, limpieza, fumar, o simplemente movilizarse de un lado a otro de la casa, pueden causar mayor exposición a contaminantes que los ductos sucios. Además, no existen pruebas de que una pequeña cantidad de polvo, u otro material particulado, en los ductos, represente un riesgo para la salud.

Si cree que hacer limpiar los ductos de su casa es una buena idea, pero no está seguro, consulte a un profesional. La empresa que hace el servicio de su sistema de calefacción y refrigeración puede ser una buena fuente de asesoramiento. También puede contactar a proveedores profesionales de servicios de limpieza de ductos y averiguar sobre los servicios que ofrecen. Recuerde: ellos tratarán de venderle su servicio. Por lo tanto, haga todas sus preguntas e insista en que le den respuestas completas e informadas.

Sugerencias para elegir un proveedor de servicio de limpieza de ductos

• Para encontrar empresas que proveen servicios de limpieza de ductos, busque en la guía telefónica de las Páginas Amarillas, bajo "limpieza de ductos". Hable con, por lo menos, tres proveedores, y obtenga presupuestos escritos, antes de decidir si hacer limpiar sus ductos. Cuando el proveedor vaya a su casa, pídale que le muestre la contaminación presente que justificaría hacer limpiar los ductos.
• No contrate a ningún proveedor que alegue en exceso los beneficios que la limpieza de los ductos tiene para su salud, ya que no hay pruebas concretas de eso. Tampoco contrate a uno que le recomiende limpiar los ductos a manera de una porción rutinaria del mantenimiento de su sistema de calefacción y refrigeración.
• No permita el uso de biocidas químicos o productos sellantes, a menos que usted comprenda totalmente los pro y los contra de estos productos.
• Verifique las referencias, para asegurarse de que otros clientes hayan quedado satisfechos y que no hayan experimentado ningún problema con sus sistemas de calefacción y refrigeración después de la limpieza.
• Contacte a la oficina de asuntos del consumidor de su municipalidad o condado, o a la Agencia para Mejores Negocios (Better Business Bureau), para saber si alguien presentó alguna queja contra las empresas que usted considera contratar.
• Entreviste a sus proveedores potenciales, para asegurarse que:
  • tienen experiencia en limpieza de ductos y han trabajado en sistemas como el suyo;
  • utilizarán procedimientos para proteger a su familia, sus mascotas y su casa en general, contra la contaminación, y
  • cumplen las normas de limpieza de ductos de aire, y las recomendaciones de la Asociación Norteamericana de Fabricantes de Aislación (North American Insulation Manufacturers Association - NAIMA), si sus ductos están construidos de tablas de fibra de vidrio para ductos o si están aislados internamente con un revestimiento de fibra de vidrio.
• Si el proveedor del servicio cobra una tarifa horaria, pídale un presupuesto de la cantidad de horas o días que llevará el trabajo, y pregúntele si el trabajo será hecho con interrupciones. Asegúrese de que el proveedor que elija le provea un acuerdo escrito con la descripción del costo total y el alcance del trabajo que hará, antes de comenzarlo.

Qué esperar de un proveedor de servicio de limpieza de ductos de aire

Si decide hacer limpiar los ductos de aire de su casa, el proveedor del servicio debería:

• Abrir los puertos o las puertas de acceso, para permitir la limpieza y la inspección de todo el sistema.
• Inspeccionar el sistema antes de limpiarlo, para asegurarse de que el sistema de calefacción y refrigeración no contenga materiales con asbesto (ej.: aislación, cajas de registros, etc.). Los materiales con asbesto requieren procedimientos especiales y no deben ser perturbados o extraídos del lugar donde están, excepto por contratistas especialmente entrenados y equipados.
• Usar un equipo de aspiración que extraiga las partículas hacia afuera de su casa, o usar únicamente equipo de aspiración de partículas en el aire de alta eficiencia, si la aspiradora tiene el escape adentro de la casa.
• Proteger las alfombras y los muebles durante la limpieza.
• Usar cepillado bien controlado de las superficies de los ductos, en conjunto con aspiración de contacto, para extraer el polvo y otras partículas.
• Usar solamente cepillos de cerda suave para los ductos hechos de tablas de fibra de vidrio y para los de metal revestidos internamente con fibra de vidrio. (Aunque los ductos flexibles también pueden limpiarse con cepillos de cerda suave, quizás sea más económico reemplazar el ducto).
• Poner atención en proteger el trabajo realizado en los ductos, incluyendo sellar y volver a aislar cualquier agujero de acceso que el proveedor del servicio de limpieza haya hecho o utilizado, para que queden totalmente sellados.
• Seguir las normas de limpieza de ductos de aire y la práctica recomendada por "NAIMA" para ductos que contienen revestimiento de fibra de vidrio o que están construidos de tablas de fibra de vidrio.

Cómo determinar si el proveedor del servicio de limpieza ha hecho un buen trabajo

La mejor manera de verificar la limpieza de su sistema de calefacción y refrigeración es haciendo una inspección visual exhaustiva. Algunos proveedores de servicio de limpieza usan fotografía remota para documentar la condición interna de los ductos. Todas las porciones de los ductos deberían estar limpias; usted no debería ver ningún tipo de basura. Una vez finalizado el trabajo, pídale al proveedor del servicio que le muestre cada componente de su sistema, para verificar que haya hecho el trabajo en forma satisfactoria.

Cómo prevenir la contaminación de los ductos

Independientemente que decida o no hacer limpiar los ductos de aire de su casa, es esencial que siga un buen programa de mantenimiento preventivo, para minimizar la contaminación de los ductos.

Para impedir que ingrese suciedad al sistema:

• Use el filtro de aire de mayor eficiencia recomendado por el fabricante de su sistema de calefacción y refrigeración.
• Cambie los filtros regularmente.
• Si sus filtros se tapan, cámbielos con mayor frecuencia.
• Asegúrese de que no falte ningún filtro y que el aire no pueda saltear los filtros a través de orificios alrededor del portafiltro.
• Cuando haga mantener o examinar su sistema de calefacción y refrigeración por otras razones, asegúrese de pedirle al proveedor del servicio que limpie las serpentinas de enfriamiento y las bandejas de drenado.
• Durante trabajos de construcción o renovación, que producen polvo en su hogar, selle los registros de suministro y retorno de aire y no opere el sistema de calefacción y refrigeración hasta que haya limpiado el polvo.
• Saque el polvo y aspire su casa regularmente. (Use una aspiradora de alta eficiencia o las bolsas filtradoras de más alta eficiencia con las que su aspiradora pueda operar. La aspiración puede aumentar la cantidad de polvo en el aire y en sus ductos, durante y después de aspirar).
• Si su sistema de calefacción incluye un equipo humidificador incorporado a los ductos, asegúrese de operar y mantener el humidificador de acuerdo con las recomendaciones del fabricante.

Cómo impedir que los ductos se humedezcan:

En los ductos de aire no debería haber humedad. Controlar la humedad es la manera más eficaz de prevenir el crecimiento biológico en sus ductos.

La humedad puede ingresar a su sistema de ductos a través de fugas, o si su sistema no fue bien instalado o mantenido. Estudios realizados sobre este tema sugieren que la condensación (que ocurre cuando la temperatura de una superficie es menor que la temperatura del punto de rocío del aire circundante), sobre o cerca de las serpentinas de enfriamiento de las unidades de aire acondicionado, es un factor primario en la contaminación del sistema con humedad. La presencia de condensación o alta humedad relativa es un indicador importante del potencial de crecimiento de moho en cualquier tipo de ducto. A veces, controlar la humedad puede ser una tarea difícil. A continuación le presentamos algunos pasos que usted puede tomar:

• Repare enseguida y apropiadamente cualquier fuga o daño por agua que ocurra.
• Preste particular atención a las serpentinas de enfriamiento, las cuales están diseñadas para extraer agua del aire y pueden ser una fuente primaria de contaminación del sistema con humedad, que puede conducir al crecimiento de moho. La presencia de agua o basura indica un problema que requiere atención inmediata. Examine la aislación cerca de las serpentinas de enfriamiento para ver si hay lugares húmedos.
• Asegúrese de que los ductos estén bien sellados y aislados en todos los espacios no climatizados (ej.: áticos). Esto ayudará a impedir que la humedad resultante de la condensación ingrese al sistema, y es importante para que el sistema funcione apropiadamente. Para prevenir la condensación de agua, el sistema de calefacción y refrigeración debe estar bien aislado.

¿Deberían aplicarse productos biocidas en el interior de los ductos de aire?

Los proveedores de servicio de limpieza de ductos de aire pueden decirle que deben aplicar un biocida químico adentro de sus ductos para matar la bacteria (gérmenes) y los hongos (moho), y prevenir el futuro crecimiento biológico. Algunos proveedores de servicio de limpieza pueden proponerle introducir ozono para matar los contaminantes biológicos. El ozono es un gas altamente reactivo, declarado como irritante pulmonar en el aire exterior. Sin embargo, existe considerable controversia sobre la necesidad y la sensatez de introducir biocidas químicos u ozono en el sistema de ductos.

Poco se ha investigado sobre la eficacia de la mayoría de los biocidas y el ozono cuando son utilizados adentro de los ductos. El rociado o la introducción de otra forma de estos materiales en el sistema operativo de ductos puede hacer que el mismo material se movilice a través del sistema y se libere hacia otras áreas de su casa.

Mientras tanto...

Antes de permitirle a cualquier proveedor del servicio de limpieza de ductos que utilice un biocida químico en su sistema de ductos, el proveedor debería:

1. Demostrar pruebas visibles de crecimiento microbiano en sus ductos. Algunos proveedores quizás traten de convencerle que sus ductos están contaminados, demostrándole que los microorganismos encontrados en su casa crecen en una plancha decantadora (ej., plato de Petri). Esto es inapropiado. Algunos microorganismos están siempre presentes en el aire, y cierto crecimiento en una plancha decantadora es normal. Como mencionamos anteriormente, sólo un experto puede identificar positivamente una substancia como crecimiento biológico, y quizás se requiera un análisis de laboratorio para dar la confirmación final. Otros métodos de prueba no son confiables.

2. Explicarle por qué el crecimiento biológico no puede extraerse por medios físicos, como el cepillado, y por qué no puede prevenirse un mayor crecimiento a través del control de la humedad.

Si decide permitir el uso de un biocida, el proveedor del servicio de limpieza debería:

1. Mostrarle la etiqueta del biocida, que describe el rango de usos aprobados del producto.

2. Aplicar el biocida únicamente a áreas no aisladas del sistema de ductos, después de la limpieza apropiada, si fuera necesario para reducir la probabilidad de que el moho vuelva a crecer.

3. Siempre usar el producto estrictamente de acuerdo con las instrucciones impresas en su etiqueta.

Aunque algunos productos de baja toxicidad pueden aplicarse legalmente mientras los ocupantes de la casa están presentes, quizás sea mejor que considere no estar en su casa mientras se aplica el biocida, a manera de precaución.

¿Previenen los productos sellantes la liberación de partículas de polvo y suciedad al aire?

Los fabricantes de los productos comercializados para revestir y sellar las superficies de los ductos alegan que estos productos sellantes impiden que las partículas de polvo y suciedad que se encuentran adentro de los ductos sean liberadas al aire. Al igual que sucede con los biocidas, los productos sellantes generalmente se aplican rociándolos en el sistema de ductos. Pruebas de laboratorio han indicado que los materiales introducidos de esta manera tienden a no revestir por completo la superficie del ducto. Asimismo, la aplicación de productos sellantes puede afectar las características de demora acústica (ruido) y de fuego de los ductos revestidos con fibra de vidrio o construidos, y puede dejar sin efecto la garantía del fabricante.

Aún quedan por contestar preguntas sobre la seguridad y la eficacia de los productos sellantes. Por ejemplo, poco se sabe sobre la toxicidad potencial de estos productos en condiciones típicas de uso o en el caso de un incendio.

Además, los productos sellantes aún deben ser evaluados en lo referente a su deterioro con el pasar del tiempo, lo cual podría agregar partículas al aire presente en el ducto.

La mayoría de las organizaciones interesadas en el tema de la limpieza de ductos, no recomiendan el uso rutinario de productos sellantes en ningún tipo de ducto. Entre las situaciones en las cuales puede ser apropiado el uso de productos sellantes están: la reparación de aislación de fibra de vidrio dañada o de daños causados por fuego adentro de los ductos. Nunca deberían utilizarse productos sellantes sobre revestimientos de ductos húmedos para cubrir moho activamente creciente, ni para cubrir suciedad en los ductos, y sólo deberían aplicarse después de la limpieza de los ductos, de acuerdo con las guías o las normas apropiadas.

 

Su casa posiblemente sea el mayor bien que usted posee; venderla quizás sea una de las decisiones más importantes que tome en su vida. Para que usted pueda entender mejor el proceso de venta de bienes raíces, hemos preparado una guía basada en datos tomados de informes actuales de la industria. Con estos 27 consejos, usted sabrá cómo proteger, y capitalizarse de, su inversión más importante, reducir tensión, estar en control de la situación y obtener la mayor ganancia posible.

1. Entienda por qué vende su casa.

El motivo por el cual vende su casa es el factor determinante de cómo enfocará el proceso de venta. Afecta a todo, desde su decisión con respecto al precio que pedirá por su casa, hasta cuánto tiempo, dinero y esfuerzo estará dispuesto, o dispuesta, a invertir en preparar su casa para la venta. Por ejemplo, si su meta es vender su casa rápido, esto determinará un enfoque. Si desea maximizar su ganancia, el proceso de venta puede llevar más tiempo, determinando así un enfoque diferente.

2. No divulgue la razón por la que vende su casa.

La razón por la que vende su casa afectará la manera en que negociará su venta. Al no divulgar dicha razón, no equipará a sus posibles compradores con una herramienta ventajosa de negociación. Por ejemplo, si ellos se enteran de que usted tiene apremio en mudarse, usted puede quedar en una posición desventajosa en el proceso de negociación. Cuando le pregunten por qué vende su casa, simplemente diga que sus necesidades de vivienda han cambiado. Recuerde, únicamente usted debe saber la razón por la cual vende su casa.

3. Antes de establecer un precio de venta, haga sus tareas.

El precio de venta que estipule informará a los potenciales compradores cuánto deberán pagar como máximo por su casa. Como vendedor, usted querrá vender su casa por una suma lo más cercana posible al precio de venta que estipuló. Si establece un precio demasiado alto, corre el riesgo de que los potenciales compradores y sus agentes no le tomen seriamente, y si establece un precio demasiado bajo, puede terminar vendiendo su casa por mucho menos de lo que espera recibir.

Cómo establecer el precio de venta de su casa.

Si vive en un barrio relativamente nuevo - Si el diseño de su casa es similar, o idéntico, al de otras casas construidas en la misma época, simplemente averigüe a qué precios se han vendido recientemente otras casas de su barrio. Así podrá tener una buena idea de cuánto vale su casa.

Si vive en un barrio ya establecido - Como los barrios cambian con el correr del tiempo, cada casa puede variar en forma menor o substancial. En consecuencia, quizás no encuentre muchas casas verdaderamente comparables a la suya. En ese caso, puede recurrir a un agente inmobiliario para que le ayude a establecer el precio de venta de su casa.

Si decide vender su casa por su propia cuenta - Una buena manera de establecer el valor de su casa consiste en estudiar las casas que se han vendido en su barrio en los últimos seis meses, incluyendo las que se encuentran actualmente en venta. Así es como los posibles compradores evaluarán el valor de su casa. También puede ir a las oficinas de la Municipalidad y buscar información en los registros públicos, los cuales incluyen datos de ventas de casas, para la mayoría de las comunidades.

4. Visite por su cuenta otras casas que estén en venta.

La mejor manera de conocer a sus competidores y descubrir qué conduce a los posibles compradores a descartar una propiedad, es visitando, por su cuenta, otras casas que se encuentren en venta. Observe el diseño de las casas, el estado en que se encuentran, su apariencia, el tamaño de los terrenos y otras características. En particular, preste atención, no sólo a los precios que sus dueños piden por ellas, sino también a qué precios realmente se venden. Recuerde, si su meta es vender su casa rápido, no establezca un precio de venta mayor que el de sus vecinos.

5. Cuando hacer tasar su casa es un beneficio.

A veces, una buena tasación puede ser un beneficio para vender su casa. La tasación de su casa es una buena manera de informar a los posibles compradores que su casa puede ser financiada. Sin embargo, una tasación cuesta dinero, tiene vida útil limitada y no garantiza que usted quede satisfecho con el valor tasado.

6. Evaluaciones impositivas. Qué significan realmente.

Algunas personan creen que las evaluaciones impositivas son una forma de evaluar una propiedad. La dificultad con este concepto radica en que las evaluaciones se basan en diversos criterios, los cuales pueden no estar relacionados con los valores de las propiedades y, en consecuencia, pueden no reflejar el verdadero valor de su casa.

7. Decidir qué agente inmobiliario contratar.

De acuerdo con la "Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios", casi dos tercios de las personas encuestadas que vendieron por si mismas sus casas dijeron que no lo harían de vuelta. Entre las razones principales que dieron se encuentran: la dificultad de establecer el precio de venta, desventajas de mercadeo, inquietudes en materia de responsabilidad y limitaciones de tiempo. Cuando deba decidir qué agente inmobiliario contratar, considere a dos o tres. Sea precavido, tanto con respecto a las cotizaciones demasiado bajas como a las cotizaciones demasiado altas.

¡No todos los agentes inmobiliarios son iguales! Un agente inmobiliario profesional conoce el mercado y tiene información sobre ventas pasadas, las propiedades que se encuentran actualmente en venta, y un plan de mercadeo, y le proporcionará sus antecedentes profesionales y referencias. Evalúe a cada candidato cuidadosamente, sobre la base de su experiencia, calificaciones, entusiasmo y personalidad. Asegúrese de elegir a alguien en quien usted sienta confianza. Asegúrese de que confía que esa persona hará un buen trabajo en su nombre.

Si elige vender su casa por su propia cuenta, igualmente puede conversar con un agente inmobiliario. Muchos agentes estarán complacidos en ayudarle con respecto a documentos, contratos, etc., y, si llegaran a surgir problemas, usted tendría alguien a quien podría pedir ayuda.

8. Asegúrese de establecer un precio que le permita negociar.

Antes de estipular el precio de venta de su casa, asegúrese de "dejar suficiente espacio" para negociar. Por ejemplo, establezca sus precios de venta más bajo y más alto. Luego, revea sus prioridades, para saber si establecerá un precio alto para maximizar su ganancia, o un precio más cercano al valor del mercado, si desea vender rápido.

9. La apariencia es importante. ¡Hágala valer!

La apariencia es tan crítica que sería poco sabio ignorarla al momento de vender su casa. La presentación y la sensación que brinde su casa generarán mayor respuesta emocional que cualquier otro factor. Los compradores potenciales reaccionan ante lo que ven, escuchan, sienten y huelen, a pesar de que usted haya establecido un alto precio de venta.

10. Pida la opinión honesta de otras personas.

El mayor error que puede cometer en este punto es basar su decisión únicamente en su juicio personal. No sea tímido en buscar la opinión honesta de otras personas. Es necesario que sea objetivo, tanto con respecto a los aspectos positivos como a los negativos de su casa. Afortunadamente, su agente inmobiliario podrá discutir objetivamente con usted qué debería hacer para que su casa sea más vendible.

11. Presente su casa inmaculadamente limpia y arregle todo lo necesario, aunque parezca insignificante.

Nunca podrá saber con seguridad qué cosas disgustan a los compradores, que los conducen a eliminar una propiedad como opción de compra. Por lo tanto, limpie, pula, ordene, arregle, deshágase de objetos que estén amontonados, declare la guerra al polvo, repare objetos que chillen, el dispositivo de luz que no funciona, y la pequeña rajadura en el espejo del baño, ya que todos estos factores pueden "matar" la operación de venta. Recuerde, su casa no sólo compite con otras casas ya habitadas, sino también con casas nuevas.

12. Permita que los potenciales compradores puedan visualizarse en su casa.

Lo último que usted desea que los potenciales compradores experimenten cuando visiten su casa es el sentimiento de que perturban su vida. Evite tener objetos amontonados, tales como demasiadas baratijas, etc. Decore su casa con colores neutros, como blanco o crema, y coloque piezas cuidadosamente seleccionadas, que aporten a su casa personalidad y una sensación acogedora. Un jarrón con flores, o una mezcla de pétalos secos y especias para perfumar el baño, pueden mejorar el atractivo de su casa. Las revistas de decoración del hogar contienen excelentes sugerencias.

13. Olores que "matan" la operación de venta. ¡Hágalos desaparecer!

Posiblemente no se de cuenta de esto, pero los olores extraños, como los emanados de restos de comida, mascotas y humo de cigarrillos, pueden "matar" la operación de venta rápidamente. Si los potenciales compradores saben que usted tiene un perro o que usted fuma, enseguida empezarán a notar olores y a ver manchas que, posiblemente, hasta sean producto de su propia imaginación. No deje ninguna pista.

14. Sea un vendedor inteligente. Divulgue toda la información.

Los vendedores inteligentes son proactivos en divulgar todos los defectos conocidos a sus compradores, por escrito. Esto puede reducir su responsabilidad y prevenir posteriores acciones legales.

15. Es mejor tener más compradores potenciales.

Si maximiza el potencial de venta de su casa, seguramente atraerá a más de un posible comprador . Es mucho mejor tener varios compradores, porque competirán entre ellos. En cambio, un solo comprador competirá únicamente con usted.

16. Controle sus emociones durante las negociaciones.

Libérese de los sentimientos que haya invertido en su hogar. Actúe desde una posición objetiva y maneje sus negociaciones con actitud comercial. De esta forma, definitivamente obtendrá una ventaja sobre aquellos que se dejan atrapar emocionalmente en la situación.

17. Sepa qué motiva a su comprador.

Cuánto más conozca a sus compradores potenciales, mejor podrá utilizar el proceso de negociación en su beneficio. Esto le permitirá controlar el lugar y la duración del proceso.

Como regla general, los compradores buscan comprar la mejor propiedad posible por la menor cantidad de dinero posible. Saber qué motiva a los compradores le permitirá a usted negociar más eficazmente. Por ejemplo, ¿Necesita su comprador mudarse inmediatamente? Armado con esta información, usted se encontrará en mejor posición para negociar.

18. Qué precio puede pagar el comprador.

Trate, lo antes posible, de saber qué suma de préstamo hipotecario el comprador está calificado a obtener y cuánto dará de cuota inicial. Si el comprador le ofrece un precio bajo, averigüe con el agente inmobiliario del comprador con respecto a la capacidad del mismo de pagar el valor de su propiedad.

19. Cuando el comprador "quisiera" cerrar la operación.

Con mucha frecuencia, cuando los compradores dicen que "quisieran" cerrar la operación significa que necesitan cerrarla. Una vez más, conocer las fechas límites en que los compradores deben finalizar la negociación creará una ventaja comercial para usted.

20. Nunca cierre la operación de compra de su próxima casa antes de haber vendido su casa actual.

Tenga cuidado de comprar su próxima casa mientras todavía paga cuotas hipotecarias por su casa actual, ya que puede convertirse en un vendedor ansioso (inclusive desesperado) por la primera persona que muestre interés en comprar su casa.

21. Mudarse antes de vender su casa puede ponerle en desventaja.

Se ha comprobado que es más difícil vender una casa vacía, porque transmite una sensación de desolación y olvido, perdiendo así su atractivo. Asimismo, los compradores reciben el mensaje de que usted ya tiene otra casa en la cual vivir y, en consecuencia, tiene más motivación para vender. Esto puede costarle una diferencia significativa en la suma que finalmente obtenga por la venta de su casa.

22. Las fechas límites crean una gran desventaja.

No ponga una fecha límite para vender su casa, ya que esto le agregará más presión innecesaria y será una gran desventaja para usted en las negociaciones.

23. Si recibe una oferta baja, no lo tome personalmente.

Invariablemente, la oferta inicial es, en general, inferior al precio que tanto usted como el comprador potencial saben que se pagará por su propiedad. No lo tome a mal; evalúe la oferta objetivamente. Asegúrese de que el comprador establezca claramente el precio ofertado, el anticipo suficiente, la cuota inicial, la cantidad de la hipoteca, una fecha de cierre y cualquier pedido especial. Esto podrá proveerle, simplemente, un punto de partida a partir del cual usted podrá negociar.

24. Presente una contraoferta.

Usted puede presentar una contraoferta que supere la baja oferta recibida o, inclusive una oferta que se encuentre por debajo de su precio estipulado de venta. Esto le informa al comprador que la primera oferta no fue considerada una oferta seria. Así, negociará únicamente con compradores que planeen presentarle una oferta seria.

25. Quizás el comprador no esté calificado.

Si siente que la oferta que recibió no es adecuada, ahora es el momento de asegurarse de que el comprador esté calificado para obtener la suma de préstamo hipotecario que requiere la operación. Pregúntele cómo llegó a esa cifra, y sugiérale que compare el precio que usted pide por su casa con los precios de otras casas de su barrio.

26. Asegúrese de que el contrato esté completo.

Para evitar problemas, asegúrese de que todos los términos, los costos y las responsabilidades queden establecidos en el contrato de compraventa. El contrato debería incluir datos tales como la fecha de celebración, los nombres de las partes involucradas, la dirección de la propiedad que se vende, el precio de compra, dónde se depositará el dinero del anticipo, la fecha de aprobación del préstamo, la fecha y el lugar de cierre de la operación, el tipo de título de propiedad, incluso cualquier contingencia que aún deba ser resuelta, y qué bienes personales se incluyen (o no) en la venta.

27. Resista desviarse del contrato.

Por ejemplo, si el comprador le solicita poder mudarse antes de que quede finalizada la operación, simplemente diga que no, que se le ha aconsejado no permitirlo. Ahora no es el momento de tomar ningún riesgo que pueda hacer fracasar la operación.

 

En nuestra sociedad moderna de alta tecnología no pensamos mucho en algunos de los artefactos electrónicos que tenemos en nuestras casas. Considere, por ejemplo, el siempre presente termostato, un elemento principal en las viviendas de Norteamérica por décadas. Generalmente, aunque tiene forma de una discreta caja montada en la pared, este modesto dispositivo controla la comodidad de su familia en los días más fríos de enero y los días más calurosos de julio.

¿Qué es un termostato?

Es un dispositivo sensible a la temperatura, que controla una unidad o un sistema de acondicionamiento de espacios habitables, como una caldera, el aire acondicionado, o ambos. Cuando la temperatura en el interior de la vivienda cae por debajo de, o supera, la temperatura a la que está regulado el termostato, éste se mueve a la posición "prender", y su caldera o su aire acondicionado se activa, calentando o enfriando la casa, hasta que la temperatura alcanza el nivel que usted seleccionó para la comodidad de su familia. Un termostato, en su forma más simple, debe ajustarse manualmente para cambiar la temperatura del aire en el interior de una casa.

Operación general de un termostato

En el invierno, fácilmente puede ahorrar energía regulando el termostato a 68°F (20°C) cuando se encuentre en su casa y despierto, y bajándolo cuando se vaya a dormir o salga de su casa. Esta estrategia es eficaz y económica, siempre que tenga la voluntad de ajustar el termostato manualmente y de despertarse en una casa fría. En el verano, puede seguir la misma estrategia con el aire acondicionado, manteniendo su casa más caliente que lo normal cuando esté afuera, y bajando el nivel del termostato a 78°F (26°C) únicamente cuando esté en su casa y necesite refrigeración.

Un concepto erróneo, común, asociado con los termostatos, es que la caldera trabaja más duro que lo normal para calentar de vuelta el espacio a una temperatura cómoda, después de que el termostato fue regulado a una temperatura más baja, resultando en poco, o ningún, ahorro. Este concepto erróneo ha sido disipado por años de investigación y numerosos estudios. El combustible requerido para recalentar un edificio a una temperatura cómoda es aproximadamente igual al combustible ahorrado mientras la temperatura del edificio estaba más baja. Por lo tanto, se ahorra combustible entre el momento en que la temperatura se estabiliza al nivel más bajo y el momento en que se necesita calor nuevamente. Como resultado, cuanto mayor tiempo su casa permanezca a una temperatura más baja, más energía ahorrará.

Otro concepto erróneo es que cuanto más suba su termostato, la caldera emitirá más calor, o que su casa se calentará más rápido si regula el termostato más alto. Las calderas emiten la misma cantidad de calor, independientemente de cuán alto regule su termostato; la variable es cuánto tiempo debe operar la caldera para alcanzar la temperatura deseada.

En el invierno, puede obtener ahorros significativos reduciendo manual o automáticamente el nivel de temperatura de su termostato por cuatro horas diarias. Estos ahorros pueden atribuirse a la pérdida de calor de la vivienda en el invierno, lo cual depende, en gran medida, de la diferencia entre la temperatura interior y la temperatura exterior. Por ejemplo, si baja la temperatura de su termostato durante toda la noche, obtendrá ahorros de energía substanciales. Regulando su termostato a 10° - 15° por 8 horas, podrá ahorrar aproximadamente un 5% - 15% al año en sus costos de calefacción (un ahorro de hasta el 1% por cada grado, si la temperatura permanece baja por ocho horas). El porcentaje de ahorros logrado por bajar el nivel de su termostato es mayor en viviendas ubicadas en climas más moderados que en las ubicadas en climas más severos. En el verano, puede lograr ahorros similares manteniendo la temperatura interior un poco más elevada cuando no esté en su casa, que cuando se encuentre en ella.

Sin embargo, controlar manualmente la temperatura desde su termostato implica cierto nivel de molestia, como despertarse en una casa más fría que lo normal en el invierno y, posiblemente, olvidarse de ajustar el termostato (durante cualquier estación) cuando sale de su casa o se va a dormir.

Termostatos con ajuste automático de temperatura

Para maximizar sus ahorros de energía sin sacrificar su comodidad, puede instalar un termostato de ajuste automático de temperatura o programable. Estos termostatos ajustan el nivel de temperatura por usted. ¡Usted puede olvidarse de bajar la temperatura antes de salir de su casa a la mañana hacia su trabajo, pero un termostato programable no! Al mantener las temperaturas más altas o más bajas requeridas por cuatro a cinco horas por día, en vez de 24 horas, un termostato programable puede pagarse por si solo, en los ahorros de energía que le redituará, en un período de cuatro años.

Los termostatos programables tienen características con las cuales quizás usted no esté familiarizado. La última generación de tecnologías de termostatos residenciales se basa en microprocesadores y sensores. La mayoría de estos termostatos programables realizan una o más de las siguientes funciones de control de energía:

• Almacenan y repiten múltiples regulaciones diarias, que usted puede anular manualmente, sin afectar el resto del programa diario o semanal.
• Almacenan seis o más regulaciones de temperatura por día.
• Ajustan el horario de encendido de la calefacción o el aire acondicionado, a medida que cambia la temperatura exterior.

Una nota para dueños de bombas de calor

Cuando una bomba de calor está en su modo de calefacción, bajar el nivel del termostato de una bomba de calor convencional puede hacer que la unidad opere ineficientemente, eliminando así cualquier ahorro logrado por reducir el nivel de la temperatura. La práctica más eficaz en términos de costos consiste en mantener un nivel de temperatura moderado. Hace poco, sin embargo, algunas empresas comenzaron a vender termostatos especialmente diseñados, con capacidad de reducción de temperatura, para bombas de calor, que permiten obtener ahorros a partir de reducir el nivel de temperatura. En su modo de refrigeración, la bomba de calor opera como un sistema de aire acondicionado. Por lo tanto, si sube manualmente el nivel del termostato, ahorrará dinero.

Tipos de termostatos automáticos y programables

Existen cinco tipos básicos de termostatos automáticos y programables:

• electromecánico
• digital
• híbrido
• de ocupación
• con sensor de luz

En su mayoría, sus precios varían entre $30 y $100, excepto por los termostatos de ocupación y con sensor de luz, que cuestan alrededor de $200.

Los termostatos electromecánicos, en general los más fáciles de operar, normalmente tienen controles manuales, tales como tiritas movibles para regular un reloj giratorio, y palancas deslizables para regular la temperatura durante la noche y durante el día. Estos termostatos funcionan con la mayoría de los sistemas convencionales de calefacción y refrigeración, excepto con las bombas de calor. Los controles electromecánicos tienen flexibilidad limitada y pueden almacenar únicamente la misma cantidad de regulaciones cada día, aunque por lo menos un fabricante tiene un modelo con regulaciones separadas para cada día de la semana. Los termostatos electromecánicos son más apropiados para personas con horarios regulares de actividades.

Los termostatos digitales se identifican por sus visores de lectura digital tipo LED o LCD y sus teclados o botones de ingreso de datos. Ofrecen el rango más amplio de características y flexibilidad, y pueden utilizarse con la mayoría de los sistemas de calefacción y refrigeración. Proveen control preciso de temperatura y programación de horarios, de acuerdo con las necesidades del usuario. Programar algunos modelos puede ser bastante complicado. Asegúrese de sentirse cómodo con las funciones y la operación del termostato que elija. Recuerde: no ahorrará energía si no regula los controles o si los regula incorrectamente. Los sistemas híbridos combinan la tecnología de controles digitales con correderas o botones manuales, para simplificar el uso y mantener la flexibilidad de la unidad. Pueden conseguirse modelos híbridos para la mayoría de los sistemas, incluyendo las bombas de calor.

Los termostatos de ocupación mantienen la temperatura al nivel bajo hasta que alguien presiona un botón para activar la calefacción o la refrigeración. No se basan en la hora del día. El "período de comodidad" prerregulado dura de 30 minutos a 12 horas, dependiendo de cómo se regule el termostato. Luego, la temperatura retorna al nivel bajo. Estas unidades ofrecen máxima simplicidad, pero carecen de flexibilidad. Los termostatos de ocupación son más apropiados para espacios que permanecen desocupados por largos períodos de tiempo.

Los termostatos con sensor de luz se basan en el nivel de luz prerregulado por el propietario, para activar el sistema de calefacción. Cuando baja la luz, una fotocelda ubicada adentro del termostato percibe condiciones de desocupación del espacio y permite que la temperatura del lugar descienda a 10° por debajo de la temperatura regulada para condiciones de ocupación. Cuando el nivel de la luz sube a normal, la temperatura se ajusta automáticamente a las condiciones de comodidad. Estas unidades no requieren pilas ni programación, y se vuelven a regular por si mismas después de un corte de luz. Los termostatos con sensor de luz se diseñan principalmente para comercios y oficinas, donde la ocupación del espacio determina los requerimientos de iluminación y, por lo tanto, los de calefacción.

Selección de un termostato programable

Como los termostatos programables son una tecnología relativamente nueva, debería aprender lo más posible sobre los mismos antes de elegir una unidad. Cuando salga a comprar un termostato, lleve con usted información sobre su actual unidad, incluyendo la marca y el número del modelo. Asimismo, haga las siguientes preguntas antes de comprar una unidad:

1. ¿El reloj de la unidad opera con electricidad proveniente del circuito de control eléctrico de bajo voltaje del sistema de calefacción, en vez de funcionar a pilas? Si es así, ¿Sufre el reloj alguna interrupción cuando se prende y se apaga la caldera? Muchos propietarios de viviendas prefieren termostatos con capacidad de operación auxiliar a pilas. ¿Es el termostato compatible con el cableado eléctrico de su unidad actual?
2. ¿Puede instalarlo usted mismo, o debería contratar a un electricista o un contratista especializado en sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado?
3. ¿Cuán exacto es el termostato?
4. ¿Son sus instrucciones de programación fáciles de entender y recordar? Algunos termostatos tienen sus instrucciones impresas en su tapa o en en su caja. De lo contrario, ¿Tendrá que consultar el folleto de instrucciones de la unidad cada vez que desee cambiar los horarios de temperatura baja?

La mayoría de los termostatos automáticos y programables reemplazan completamente las unidades existentes, y son los preferidos por muchos propietarios de viviendas. Sin embargo, algunos dispositivos pueden instalarse encima de termostatos existentes y se controlan mecánicamente para permitir la reducción automática de la temperatura. Normalmente, estas unidades funcionan con pilas, lo cual elimina la necesidad de cableado eléctrico. Tienden a ser fáciles de programar y, como operan con pilas, el reloj no deja de funcionar durante cortes de energía.

Antes de comprar un termostato programable, estudie sus hábitos semanales, incluyendo a qué hora se despierta y sale de su casa, la hora en que regresa, y cuándo se va a dormir, y las temperaturas en que se siente cómodo durante esos momentos. Esto le ayudará a decidir qué tipo de termostato será mejor para sus necesidades.

Otras consideraciones

La ubicación de su termostato puede afectar su desempeño y eficiencia. Lea las instrucciones de instalación del fabricante, para prevenir "lecturas incorrectas" o ciclos innecesarios de operación de la caldera o del aire acondicionado. Ubique el termostato lejos de la luz solar directa, corrientes de aire, ventanas de techo (skylights), y ventanas. También asegúrese de ubicar su termostato en un lugar cómodo para poder programarlo.

Algunos sistemas modernos de calefacción y refrigeración requieren controles especiales. Las bombas de calor son los más comunes, y normalmente requieren termostatos especiales con capacidad de reducción de temperatura. En general, estos termostatos utilizan algoritmos especiales para minimizar el uso de sistemas auxiliares de calefacción eléctricos. Los sistemas eléctricos , tales como la calefacción eléctrica estilo zócalo, también requieren termostatos capaces de controlar directamente circuitos de líneas de voltaje de 120 volios ó 240 voltios. Sólo unas pocas empresas fabrican termostatos con capacidad de reducción de línea de voltaje.

Una forma más simple de controlar el ambiente

El mejor termostato para usted dependerá de su estilo de vida y su nivel de comodidad en diversas temperaturas adentro de su casa. Aunque los termostatos automáticos y programables ahorran energía, una unidad manual puede ser igualmente eficaz, si usted la regula diligentemente y si no le importa despertarse en una casa fría en las mañanas del invierno. Si decide elegir un termostato automático, puede regularlo de manera que eleve la temperatura antes de que usted se despierte, ahorrándole así cierta incomodidad. También funcionará en forma consistente y confiable, manteniendo también su casa a temperaturas cómodas durante los días calurosos del verano.